Fraises

Newsletter #262

Bonjour à tous,

L’opportunité de la semaine

Deux portes d’entrée dans l’immobilier, pour deux profils patrimoniaux

Cette semaine, je vous propose non pas une, mais deux opportunités immobilières. Avec des tickets, des horizons et des logiques patrimoniales très différents.

D’abord, ce sont les derniers jours pour prendre place autour de la très belle opération Saint-Lazare. L’actif présente une combinaison particulièrement rare sur le marché parisien : une adresse centrale, un bâtiment historique et 757 mètres carrés d’espaces extérieurs. Compte tenu de la demande et de la structuration de l’opération, nous n’avons malheureusement pas pu abaisser le ticket d’entrée, qui reste fixé à 100 000 euros.

En contrepoint, ceux qui recherchent une exposition immobilière plus accessible, progressive et mutualisée devraient regarder de près la SCPI Reason. Encore relativement confidentielle, elle a été créée par MNK Partners, la société de gestion fondée par Mansour Khalifé, lui-même cofondateur et dirigeant de CORUM AM (qu’on ne présente plus si vous vous intéressez à l’épargne immobilière) entre 2011 et 2017.

Saint-Lazare : la poche opportuniste d’un patrimoine déjà constitué

L’actif est un hôtel particulier construit en 1829 dans le 9e arrondissement de Paris, au cœur du Quartier central des affaires. Il développe 1 820 mètres carrés de surface de plancher, auxquels s’ajoutent une cour d’honneur et un jardin privatif, soit 757 mètres carrés d’espaces extérieurs. Une configuration pratiquement introuvable dans ce secteur.

L’opération a été acquise à moins de 12 500 euros par mètre carré pondéré, dans un marché où les loyers des meilleurs bureaux parisiens franchissent désormais les 1 000 euros par mètre carré et par an. C’est cette différence entre le prix d’acquisition, la qualité intrinsèque du bâtiment et son potentiel de repositionnement qui constitue le moteur de création de valeur.

Le scénario central vise un TRI net de frais de 14,9 %* et un multiple de 1,42* fois le capital investi sur un horizon de 30 mois*, avec une sortie cible au quatrième trimestre 2028. L’investissement est réalisé sous la forme d’obligations convertibles en actions.

Soyons clairs : avec un ticket de 100 000 euros investi sur un seul actif, Saint-Lazare n’est pas un produit de fond de portefeuille. Cette opération s’adresse plutôt à un investisseur expérimenté, disposant déjà d’un patrimoine diversifié, capable d’immobiliser cette somme pendant plusieurs années et recherchant une performance potentielle élevée en contrepartie d’un risque concentré et d’une faible liquidité. Découvrir l’intégralité de l’opération ici.

Reason : construire progressivement une exposition immobilière diversifiée

Reason répond à une logique presque opposée. Il ne s’agit plus d’investir dans un actif unique, mais dans un portefeuille immobilier mutualisé entre plusieurs pays, plusieurs locataires et plusieurs catégories d’actifs.

Lancée à la fin de l’année 2024, la SCPI détient désormais quinze actifs répartis dans sept pays européens. Sa stratégie peut toutefois s’étendre à l’ensemble des pays de l’OCDE et à différentes classes d’actifs : logistique, bureaux, commerces, hôtels, santé ou encore énergies renouvelables. La sélection repose notamment sur un modèle quantitatif analysant les cycles et les données des marchés immobiliers internationaux.

La première souscription est accessible à partir de 200 parts, soit environ 202 euros au prix actuel. Reason affiche un objectif de distribution annuel de 6 % et un objectif de TRI de 7 %* sur huit ans, tous deux non garantis. Les dividendes potentiels sont versés mensuellement, après un délai de jouissance de cinq mois, et peuvent ensuite être réinvestis ou complétés par des versements programmés.

Reason conviendra davantage à un épargnant qui souhaite se constituer progressivement une exposition à l’immobilier, compléter un patrimoine déjà existant ou rechercher des revenus potentiels sans avoir à gérer directement un bien. La contrepartie est un horizon nettement plus long : la durée de détention recommandée est d’au moins huit ans, avec des frais de souscription de 12 % et aucune garantie de revente immédiate des parts.

Deux opportunités qui ne répondent pas au même besoin

Saint-Lazare correspond à une allocation ciblée, concentrée et opportuniste, destinée à rechercher une création de valeur importante sur une période relativement courte.

Reason relève davantage d’une stratégie patrimoniale progressive et de long terme : un ticket plus accessible, un risque réparti sur plusieurs actifs et plusieurs marchés, mais une performance cible plus modérée et un horizon de détention plus long.

L’une n’est donc pas une version plus ou moins chère de l’autre. Elles occupent simplement deux places très différentes dans un patrimoine.

*Ces investissements présentent notamment des risques de perte en capital et de liquidité. Les objectifs de rendement et de performance sont donnés à titre indicatif et ne sont pas garantis. Chaque investissement doit être apprécié en fonction de votre situation patrimoniale, de votre horizon de placement et de votre capacité à supporter une perte.

À lire

Dans le monde des ultrariches

Le Monde revient cet été avec un hors-série consacré aux grandes fortunes françaises, quelque part entre l’enquête de fond et le grand format éditorial façon Society. Cela en dit sans doute assez long sur les obsessions de la rédaction, mais, depuis le succès retentissant de la série Successions de Raphaëlle Bacqué, on sait aussi à quel point le sujet fascine. Celui-ci a donc toutes les chances de rencontrer le même succès.

Le Monde consacre une vaste enquête aux grandes fortunes contemporaines, devenues à la fois plus nombreuses, plus visibles et plus puissantes. Héritiers, industriels, détenteurs de matières premières ou entrepreneurs de la tech : leurs fortunes se sont largement construites grâce à la financiarisation de l’économie et à l’affaiblissement relatif du pouvoir des États.

L’enquête explore sans caricature ce monde qui suscite autant de fascination que de rejet. Elle interroge surtout l’influence croissante de ces fortunes privées, capables de peser sur la politique, de financer la recherche, l’éducation ou les arts, mais aussi parfois de contourner les règles et de défendre leurs intérêts par tous les moyens. Une plongée documentée dans les dynasties, les stratégies et les nouveaux visages du pouvoir économique mondial.

Le hors-série est disponible ici en version papier et en version numérique.

Les initiatives à suivre

Enfin, des trucs qui marchent

En cette semaine de déclarations surprises de candidatures à la présidentielle (génial, encore une), j’ai préféré essayer de me projeter dans les initiatives qui fonctionnent déjà. Et je suis tombée sur la Fédération française des trucs qui marchent. Rien que le nom est assez formidable.

Le projet consiste à mettre en lumière des initiatives lancées par des élus locaux, qui ont déjà fait leurs preuves sur le terrain et pourraient être reproduites ailleurs en France.

Pour entrer dans la sélection, trois critères très simples : l’initiative doit être née localement, à l’échelle d’un territoire et sous l’impulsion d’un maire ; son efficacité doit être concrète et vérifiable ; enfin, elle doit pouvoir être dupliquée ailleurs, avec l’aide de l’élu qui l’a initialement portée.

Au programme : des mini-résidences pour seniors autonomes, des espaces partagés entre crèches et EHPAD, une rationalisation drastique des logiciels utilisés par les collectivités (oui, même ça) ou encore des églises abandonnées transformées en logements. Et bien d’autres idées qui ont le mérite de partir du réel plutôt que d’un plateau de télévision.

Pour l’instant, c’est sans doute le meilleur programme de la présidentielle de 2027 que vous pourrez lire.

Canicule, télétravail et enfants au bureau

Les fortes chaleurs n’ayant manifestement pas l’intention de nous laisser tranquilles, je me suis intéressée aux dispositifs que les entreprises doivent, ou peuvent, mettre en place. Je m’occupe également des ressources humaines pour l’ensemble de nos entités, le sujet m’intéresse donc assez directement.

Je vous épargne les longues pages de recommandations officielles : il s’agit principalement de bon sens. En l’absence de seuil de température unique applicable à toutes les situations, les mesures restent largement à adapter à l’activité, aux locaux et aux contraintes propres à chaque entreprise.

Plus étonnant : alors que je pensais que le télétravail serait naturellement privilégié, les entreprises du tertiaire ont enregistré leurs plus forts taux de présence au bureau depuis longtemps pendant les semaines de canicule. La climatisation, presque systématique dans les environnements professionnels, semble avoir pris le dessus.

Dans ce contexte, le document le plus intelligent et le plus immédiatement actionnable que j’ai trouvé est la charte mise en place par la société BackMarket pour accueillir ponctuellement les enfants au bureau (seules 4% des écoles sont climatisées en France vs plus de 60% des locaux d’entreprise). C’est simple, concret et très rapide à déployer. Je l’organiserai à 100 % l’année prochaine.

Premières lectures d’été

J’ai commencé mes lectures d’été le week-end dernier avec La Maison vide. Et je n’ai pas vraiment accroché. J’ai trouvé le texte difficile à suivre, avec une profusion de détails qui finissait par noyer le propos et me faire perdre le fil de l’histoire. Pas simple.

Comprendre le phénomène Aurélie Valognes

J’ai ensuite enchaîné avec deux livres beaucoup plus faciles à lire. D’abord, le premier roman d’Aurélie Valognes : je voulais comprendre le phénomène. Cinq millions de livres vendus, dont près d’un million d’exemplaires pour ce premier titre, dont l’aventure avait débuté en autoédition.

Conclusion : c’est effectivement très sympathique et cela se lit à toute vitesse, comme si l’auteure voulait s’assurer que l’on ait constamment envie de tourner la page. C’est terriblement efficace.

J’essaierai sans doute prochainement l’un de ses ouvrages plus récents, qu’elle considère elle-même comme plus aboutis. Je l’ai écoutée cette semaine dans un podcast assez révélateur de son parcours et de sa manière de travailler.

Strangers, la vraie surprise

J’ai également lu l’essai qui cartonne actuellement aux États-Unis : Strangers, de Belle Burden.

Ou comment une Américaine, une vraie WASP, petite-fille de Babe Paley (l’un des fameux « cygnes » de Truman Capote), qui a mené toute sa vie une existence extrêmement privilégiée, a fait exploser les codes de sa caste. D’abord en publiant une tribune très remarquée sur son divorce dans le New York Times, puis en développant son histoire dans ce livre.

C’est à la fois frappant et très bien écrit. Belle Burden a un véritable talent. Elle ne prétend pas raconter tous les divorces, mais met le doigt sur nombre de désillusions et de déceptions, tout en explorant les différentes voies possibles vers la reconstruction.

Un bonbon. Le livre est uniquement disponible en anglais pour l’instant, mais je parierais volontiers sur une traduction française dès l’année prochaine. Une vraie lecture d’été.

J’enchaîne maintenant avec Schmattès, commencé hier matin. Ma mère et mon mec l’ont tous les deux adoré, ce qui est déjà pour moi une recommandation à la fois innatendue et assez solide. Cela devrait sans doute plaire à beaucoup de monde.

Comment les fruits rouges sont devenus une industrie mondiale

C’est en lisant la fameuse tribune de Belle Burden dans le New York Times que je suis tombée sur cet article assez hallucinant consacré à l’industrie des fruits rouges. Une industrie en pleine explosion, où les enjeux de goût, de conservation, de génétique et de chimie se croisent de manière particulièrement intense.

Longtemps fragiles, saisonniers et difficiles à transporter, les fruits rouges sont devenus en quelques années un produit de grande consommation disponible toute l’année. Depuis 2000, leur production mondiale a triplé, sans parvenir à suivre la demande. Aux États-Unis, ils constituent aujourd’hui la catégorie de fruits et légumes qui progresse le plus rapidement en volume comme en chiffre d’affaires.

Cette révolution porte notamment la signature de Driscoll’s. L’entreprise familiale californienne, valorisée autour de 7 milliards de dollars, commercialise chaque année 4 milliards de barquettes dans 60 pays. Elle serait désormais la deuxième marque générant le plus de revenus dans les supermarchés américains, derrière Coca-Cola. Son activité ressemble d’ailleurs moins à celle d’un agriculteur qu’à celle d’une entreprise de biotechnologie : Driscoll’s ne possède généralement pas les terres, mais les variétés génétiques, les données et les méthodes de culture. Sur 210 variétés de framboises testées, seules deux environ parviendront jusqu’aux rayons.

Le marché transforme désormais des économies entières. En 2023, les fruits rouges sont devenus la première exportation agricole du Mexique, devant les avocats, la bière et la tequila. En 2025, la Chine a dépassé les États-Unis comme premier producteur mondial de myrtilles. Leurs ventes progressent d’environ 8 % par an, portées notamment par une durée de conservation pouvant atteindre 60 jours, contre une dizaine seulement pour les framboises.

Cette industrialisation a toutefois son revers : consommation d’eau, pesticides, plastique, transport aérien et conditions de travail. Derrière la barquette parfaite se cache ainsi un modèle agricole mondialisé, extrêmement technologique et de plus en plus concentré.

Voilà pour cette semaine : deux manières d’investir dans l’immobilier, quelques idées qui mériteraient d’être copiées, des lectures d’été très inégales et la découverte d’une industrie des fruits rouges bien plus sophistiquée qu’elle n’en a l’air.

Je vous souhaite un très bon week-end, si possible au frais, avec un bon livre et quelques framboises. En ayant désormais une pensée pour toute la technologie cachée derrière la barquette.

Prenez soin de vous,

Caroline Lamaud Dupont

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